Долевое строительство. Неустойка.
Представляю вашему вниманию образец заявления в суд о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Этот текст прошел успешное испытание практикой. Все нормативные акты, указанные в заявлении, процитированы по состоянию на октябрь 2015 года.
… ский районный суд
города Москвы
адрес:
…
Истец:
Иванова …
адрес:
…
Ответчик:
ООО «…»
ОГРН …
ИНН …
адрес:
…
Исковое заявление
… 201… года между ООО «Р.» и ООО «…» был заключен договор № … об участии в долевом строительстве жилого дома по строительному адресу: … на земельном участке площадью … кв.м. (кадастровый номер …).
Объектом договора долевого строительства является однокомнатная квартира в строящемся жилом доме по строительному адресу: …, расположенная на … этаже, 5 (пятая) на площадке, ориентировочной общей площадью жилого помещения (квартиры) – … (…) кв.м.
В соответствии с договором № … от … г. уступки прав по договору участия в долевом строительстве № … от … года ООО «Р.» уступило мне – Ивановой … в полном объеме права и обязанности по договору № … от … года.
В соответствии с п. … договора № … от ... года размер денежных средств, подлежащих уплате Застройщику Участником долевого строительства составляет … рублей. А согласно п. ... договора № … от … г. уступка прав по договору участия в долевом строительстве является возмездной и составляет сумму … рублей. Эта сумма была оплачена мною, что подтверждается платежным поручением № … от … года (копия прилагается к исковому заявлению). Таким образом я полностью выполнила свои обязательства по договору.
В настоящий момент строительство многоквартирного дома почти завершено, но срок сдачи дома в эксплуатацию нарушен. Застройщик работы вёл крайне низкими темпами, утверждённый график строительства не соблюдал. Жилой дом до настоящего времени не достроен, акт приёма-передачи не подписан, дом в эксплуатацию не сдан. Ответчик не выполнил своих обязательств по строительству дома в указанный срок – не позднее … квартала … года (п. 1.1. договора № … от ... года), т.е. не позднее … июня … года. Таким образом, квартира должна быть передана истцу не позднее … года, но застройщик нарушил взятые на себя обязательства по завершению строительства и на … года просрочка составляет … дней.
Частью 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию определено, как документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Таким образом, строительство следует считать оконченным в момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (п.п.2 п. 4 ст. 4 указанного Закона).
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
Согласно ч. 3 ст. 6 указанного Закона, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако изменение срока передачи объекта долевого строительства в моем случае не произошло.
Очевидно, что предусмотренный п. … договора № … от ... года срок окончания строительства и передачи квартиры дольщику (не позднее срока, указанного в п ... договора, как это определено в пункте ... договора) нарушен ответчиком. Квартира в указанный срок и до настоящего времени мне не передана.
Таким образом, ответчиком нарушено существенное условие договора о сроке передачи истцу квартиры, срок нарушен значительно.
Возможное неисполнение обязательств перед ООО «…» контрагентами (генеральным подрядчиком, субподрядчиками) не может быть отнесено к числу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств неисполнения договорных обязательств ответчиком (ст. 401 ГК РФ), к числу причин, которые ответчик не мог предвидеть и преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, и не влечет за собой освобождение ответчика от гражданско-правовой ответственности.
Невозможность исполнения ответчиком договора на условиях срока передачи квартиры истцу - не позднее … квартала … года (п. ... договора № … от ... года), т.е. не позднее … июня … года, связана с тем, что ответчиком не обеспечено исполнение предусмотренной договором обязанности в установленный договором срок построить жилой дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Частью 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с Указанием ЦБ РФ от 13 сентября 2012 г. № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» начиная с 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25 процента годовых.
Просрочка окончания строительства дома на … года составила … дней (за период с … года по … г.), поскольку первым днем просрочки (в силу п. ... договора № … от ... года) является … года.
Применение учетной ставки 8,25% соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 08.10.1998 г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Размер неустойки, исчисленный по правилам ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на … года составляет … руб. … коп.
Расчет суммы неустойки:
(… х 8,25%)/300х…х2=....
Компенсация морального вреда
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена обязанность исполнителя возместить моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Так как очевидно нарушение прав Истца по вине Ответчика прошу суд с учетом существенности нарушения и обстоятельств дела определить компенсацию морального вреда в размере … руб.
Штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Так как мои требования были изложены в Претензии (копия прилагается), но добровольно Ответчиком не удовлетворены, то я прошу суд взыскать с ООО «…» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в размере … рублей … копеек, который рассчитывается как сумма неустойки … руб. … коп, умноженной на пятьдесят процентов.
Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
По вопросу подсудности
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Согласно пп.2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) «О защите прав потребителей»:
«Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства».
На основании вышеуказанных норм закона я обращаюсь в суд по месту моего жительства.
На основании изложенного я – Иванова …
прошу …ский районный суд города Москвы
взыскать с ООО «…» в пользу Ивановой … неустойку за нарушение обязательств по передаче объекта долевого строительства в размере … рублей … копеек (сумма прописью), компенсацию морального вреда в размере … (сумма прописью) рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в размере … рублей … копеек (сумма прописью).
Иванова …
дата …
08.07.2017 г. адвокат Гладилин А.Н.